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小區電梯廣告位收益本該歸業主所有，為何從未見蹤影？成立業主委員會，怎么就這么難？物業公司辭退后，為何還能賴著不肯走？……這些頭疼事，很多小區的居民都遭遇過。
近日，《深圳經濟特區物業管理條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）發布全文，面向社會公開征求意見和建議。《條例》明確共有物業收益歸全體業主所有，規范業委會換屆和日常監督管理， 強化政府對物業管理的指導和監督責任。
權屬不清糾紛多
四成小區成立業委會，每年物業信訪投訴約3000宗
改革開放以來，深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式，誕生全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會、第一家物業管理企業，出臺全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經濟特區物業管理條例》。“物業管理活動涉及千家萬戶，是重大的民生問題。”深圳市住房和建設局局長張學凡表示，此次修訂，是全面提升物業管理法治化水平的需要，是有效化解物業管理矛盾糾紛的需要，也是主動服務民生工作的需要。
目前，深圳共有住宅小區3597個，其中成立業委會的小區1476個，約占41%。近年來，深圳物業管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下，近三年投訴量分別達到了3210、3313和2611宗。
深圳市住房和建設局副巡視員王曙彩將物業糾紛的原因總結為四類：一是共有產權權屬不清，業主維權引發群體事件；二是業主大會權利義務落實不到位，業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難；三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺；四是市場機制難以發揮作用，物業服務陷入低價低質惡性循環，并導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化，縮短了物業使用壽命，導致物業嚴重減值和縮水。
“長期以來，由于我們認識不到位，簡單把物業管理等同于行業管理，未能從加強綜合治理的角度看待和處理這個問題。”王曙彩提出，要解決這些問題，必須對物業管理制度進行重塑。
業主大會更管用
業主大會可取得統一社會信用代碼，開共有資金賬戶
“這次修訂，主要是沿著三條主線開展，一是加強業主自我管理，讓業主有信心有能力參與到管理中；二是理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關系；三是充分發揮政府在物業管理中的指導和監督作用。”深圳市法制辦環資處處長金聞秀說。
《條例》最大的亮點當屬明晰共有物業規定，同時明確了業主大會市場主體地位。
由于種種原因，物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態。部分物業公司從開發商手中承接并管理物業小區，通過出租車位（車庫）和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作，引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。《條例》在第二章“物業管理區域及設施”中，明確了共有物業的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。同時，《條例》規定共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶。
“先行《條例》中，由于業主大會不作組織登記，無法取得統一社會信用代碼，致使無法開設賬戶，業主共有資金只能通過物業公司賬戶收支，混淆不清。”張學凡說。《條例》規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。
“就像我們的家庭一樣，‘錢袋子’歸誰管，誰就說了算。” 參與此次《條例》起草的北京京都（深圳）律師事務所律師劉長森認為，《條例》實施后，業主大會有了社會信用代碼這張“身份證”，就能夠永續存在，并且能開設賬戶，將錢“攥在自己手中”，變被動為主動。“你提供的服務不符合要求、我不滿意，我就能通過延遲付款等手段來抵制。”他表示，這將使業主占據主動權，也使物業管理模式從“全委托”變為“部分委托”或“單項委托”，實現根本性的轉變。《條例》明確業主大會市場主體地位，解決過去物業公司與業主之間地位不對等的問題。
業委會監管更嚴格
提高業委會委員準入門檻，引入業主監事會加強監督
“錢袋子”物業公司管，業主不放心；業委會掌管，業主就能放心嗎？《條例》在修訂過程中，有人擔憂，賦予業主大會的各項權利最終仍需通過業主委員會落實，一些業主委員會委員素質參差不齊，如此規定會不會對廣大業主不利。
要擔起“管錢”重擔，業委會必須有一定的“門檻”。《條例》提高了業主委員會委員的準入基本條件，并明確業主委員會及其委員的法律責任。同時，規定對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項屬于業主大會保留權利，不得授權業委會行使。
除了自律，還需第三方監管。《條例》提出業主監事會和物業管理委員會兩項制度。其中，業主監事會由業主大會決定是否設立，對業主委員會進行監督。而物業管理委員會由政府設立，對業主委員會的選舉、換屆、日常工作等進行指導和監督；并建立物業管理培訓制度。
值得一提的是，《條例》取消了“業必歸會”制度，不再要求物業服務企業自取得資質證書之日起3個月內加入物業協會。王曙彩解釋，從近10年的實施效果來看，對于很多侵害業主權益的企業，協會并未及時責令改正、給予通報批評、公開譴責等，未盡到相應管理責任。
面對如此嚴格的監管，景洲大廈小區業委會主任鄒家健認為，這對業委會有些“不公平”，“業委會本身沒拿錢，是部分業主的公益參與，卻要承擔這么大的風險和責任，會讓很多熱心人望而卻步。”
“物業管理，應該是每個業主的事兒。”鄒家健認為，不少業主都是事不關己高高掛起的心態，該參加的會不參加，等到會后，說三道四、發牢騷。這樣，再好的條例也難以落到實處。業主應該積極參與到小區管理中，發揮更大的作用。
《 人民日報 》（ 2017年11月30日 11 版）
