在境內(nèi)融資渠道日趨收窄的形勢下，房企海外融資額度在明顯增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從年內(nèi)整體數(shù)據(jù)看，截至日前，房企海外融資合計達到372億美元，同比漲幅高達234%。專家預(yù)計2017年房企海外融資額將創(chuàng)下新的紀(jì)錄。
今年以來，銀行、證券、保險等領(lǐng)域房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策頻頻出臺，房企融資難問題日益凸顯。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，十九大報告提出“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架，深化利率和匯率市場化改革。健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。”這預(yù)示著，房企金融監(jiān)管層面將進一步趨緊，房企融資難問題也將愈演愈烈。
融資難尤其表現(xiàn)在境內(nèi)融資方面。從同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企境內(nèi)融資情況來看，今年10月就出現(xiàn)了明顯“收緊”的跡象。40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計531.53億元，環(huán)比9月的700.53億元減少了24.14%。
張宏偉表示，“自6月融資峰值以來，7月、8月融資總額持續(xù)下滑，9月融資額較8月雖有所提高，但仍未超過7月融資額（816.15億元），10月融資額繼續(xù)下跌，絕對值比8月融資額少90.55億元。”
此外，融資成本也大大提升。張宏偉介紹，從10月房企公布的數(shù)據(jù)來看，只有一項融資利率小于5%，而融資成本最高的一項為中南建設(shè)為子公司與平安信托簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》提供的擔(dān)保，轉(zhuǎn)讓21億元應(yīng)付款項的權(quán)利，年利率達8.7%。從融資方式來看，股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重僅為2.3%，債權(quán)融資額占房企融資總量的97.7%，環(huán)比上月債權(quán)融資所占總?cè)谫Y額百分比（85.73%）增加超10個百分點。
“境內(nèi)房地產(chǎn)融資情況繼續(xù)收緊，尤其是銀行融資渠道，連續(xù)四個月融資額持續(xù)降低。”張宏偉說。
在境內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊的形勢下，房企海外融資的額度在持續(xù)上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“從趨勢看，境內(nèi)房企融資總量在減少，而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。在這種情況下，很多企業(yè)開始在海外尋找融資機會，雖然美元資金價格也在上行。”
張大偉認為，境內(nèi)融資成本上升也是房企轉(zhuǎn)向海外的重要原因。整體來看，相比2016年平均4%的融資成本，如今資金成本上行非常明顯。“從價格看，2017年來房企境內(nèi)發(fā)行的債券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。”
張大偉分析認為，“支持2016年房地產(chǎn)市場爆發(fā)的主要原因是房企擁有各種低價格資金來源，其中，債券又是價格最低的資金來源。但是，2017年以來境內(nèi)房企發(fā)債難度加大，資金成本也在走高。”
2017年是調(diào)控政策密集出臺的年份，全年樓市調(diào)控政策超過220次，地方普遍推行的房地產(chǎn)調(diào)控逐漸開始影響房企銷售。張大偉表示，“從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企資金還會繼續(xù)承壓，發(fā)債渠道還有可能繼續(xù)收緊。尤其是，未來6-9個月很多房企將會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。”
張大偉認為，融資窘境將迫使房地產(chǎn)企業(yè)努力尋找海外融資補充現(xiàn)金流，按照目前的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計2017年房企海外融資額將創(chuàng)下新的紀(jì)錄。
