在重點一二線城市，二手房中介費通常由買方承擔，這也在一定程度上反映了存量房供不應求且處于賣方市場的特點。2月21日，中介公司我愛我家則在天津公司推出了中介服務費由買賣雙方承擔的規(guī)定，未來在天津市場，中介費用由此前的2%上調(diào)至2.5%的同時，規(guī)定0.5%由賣方承擔。我愛我家方面解釋，這是天津公司根據(jù)市場做出的調(diào)整。這一調(diào)整是否在釋放市場向買方傾斜的信號？對此，行業(yè)人士認為，北京、上海等一線城市存量仍然供不應求，因此很難跟進。此外，即便讓賣方參與承擔，在依然賣方強勢的市場，費用仍會轉(zhuǎn)嫁到買方身上。
買賣雙方共擔中介費
“從今日起，二手房買賣服務費調(diào)整為2.5%，（買方2%，賣方0.5%），統(tǒng)一調(diào)整，提升更多保障”。2月21日，當人們還在沉浸在過節(jié)的氛圍時，中介公司我愛我家的經(jīng)紀人已經(jīng)開始上班并對外發(fā)布了服務費調(diào)整的消息。
對于二手房交易市場來說，服務費是一筆不小的支出，以北京市場為例，幾大中介公司的服務費為成交總價的2.7%，且在實操過程中由買方來支付中介服務費。因此，中介費收取標準中規(guī)定賣方也需要承擔0.5%的消息頗受市場關注。
北京商報記者從我愛我家方面確認，此次調(diào)整中介費的是我愛我家天津公司，目前不涉及北京市場。我愛我家集團品牌中心總監(jiān)孔丹向北京商報記者介紹，每年我愛我家集團15個城市公司都會根據(jù)各自市場特點，對于服務費進行相應調(diào)整。此次，天津公司將服務費從此前的2%調(diào)整為2.5%，多出的0.5%規(guī)定將由賣方承擔。
以一套500萬的二手房為例，按照2%的比例計算，中介費為10萬元，而上調(diào)為2.5%之后中介費將上漲為12.5萬元，且多出的2.5萬元由業(yè)主出。“服務費是根據(jù)市場機制，按照各城市公司的實際情況靈活調(diào)整的。”孔丹進而稱，這次我愛我家將費率進行了小幅上調(diào)，與此同時還推出了十大服務承諾使得服務進一步升級。
數(shù)據(jù)顯示，在過去的2018年天津市二手房市場也一直處于疲軟狀態(tài)。相關機構的統(tǒng)計顯示，2017年天津市二手房成交量為2.7萬套，比2016年下降了六成多，但仍然明顯高于新房成交1.02萬套的水平。我愛我家市場研究中心相關人士此前指出，在調(diào)控政策背景下，二手房市場整體下行，需求下降，天津市場上有部分房源“由售轉(zhuǎn)租”，導致二手房市場供應下降明顯。不過，相關人士也預測2018年有配套優(yōu)勢的二手房價格可能會有一定幅度反彈。
實際上，在二手房市場交易疲軟之時，中介公司更加愿意通過靈活的中介費政策，甚至是一定程度的下調(diào)來迎合市場，提升競爭力，因此我愛我家的此次上調(diào)價格多了幾分逆市場的意味。北京商報記者進一步了解到，早在2017年我愛我家的競爭對手鏈家便將中介服務費調(diào)整到了2.5%，我愛我家的此次調(diào)價也是在跟著市場走。
羊毛出在羊身上
在此次調(diào)整中，最引起人們關注的一點是賣方也將承擔中介服務費，在以買方支付為主流的一二線市場，這樣的變化也讓眾多買房人有了“負擔減少”的輕松感。不過，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，雖然規(guī)定如此，但是在實操過程中，“羊毛出在羊身上”的道理依然適用。
“實際上，我愛我家的此次調(diào)價將上調(diào)的部分劃歸到了賣方的身上，這樣的規(guī)定實際上對于買方來說，更容易接受一下，但是二手房買賣最終還是買賣雙方博弈的過程，最終這部分中介費，是由哪方來出都是雙方商議的過程，如此規(guī)定的實際意義并不大。”一位不愿意具名的中介行業(yè)人士如是坦言。
孔丹也表達了同樣的觀點。他指出，全國各城市二手房交易規(guī)定都不一樣，在一些三四線城市中介費是由賣方全部承擔的，而在一二線城市買方則承擔了這部分費用。“作為公司，我們必須要有統(tǒng)一的收費標準，但是具體到每一單都將是一次博弈的過程。換句話說，最終中介費由買賣雙方按照上述比例繳納還是最終轉(zhuǎn)嫁至客戶身上，這完全是由雙方博弈決定的，因為這是完全市場化的過程，大家都有充分的議價權和知情權。”
上述中介行業(yè)人士進一步介紹：“一二線城市存量房市場一直是賣方市場，這也意味著業(yè)主占據(jù)著主導權，因此對于天津市場來說，業(yè)主讓步的可能性并不大，業(yè)主或許會在簽訂合同之時，按照相應規(guī)定來支付這部分費用，但是業(yè)主掏的錢，最后很有可能還是會體現(xiàn)在房價上。”該人士進一步介紹，在實際操作時這一變化應體現(xiàn)在居間服務合同上，買賣雙方應注意將交易費用、守約方、違約方的責任義務寫明。
北京市場難跟進
正如以上所說，在一二線城市二手房買賣的中介服務費通常都由買方承擔，這也充分說明了賣方在存量房市場具備完全的主動權，在存量房市場波動之時，體現(xiàn)的更為淋漓盡致。例如，二手房市場紅火之時， 業(yè)主不懼違約一夜提價的例子不少，而在二手房市場低迷之時， 著急出手的業(yè)主以價換時間的案例也比比皆是。
在行業(yè)人士看來，以天津為代表的重點城市，如今在二手房中介服務中規(guī)定，賣方也需要承擔中介費用，這是否意味著在樓市調(diào)控期，二手房市場的主動權已向買方傾斜？從天津開始，賣方承擔中介費的做法是否會傳導至北京市場？
對此，孔丹向北京商報記者回應稱，這只是天津城市公司的做法，不代表北京也會跟進，“每個城市的情況都不一樣，因此中介費率及支付規(guī)定也會不一樣，也不會出現(xiàn)一個城市調(diào)整其他城市必須跟進的情況。”
不過，孔丹也表示，也不排除其他城市跟進的可能。“2018年的情況會有所變化，部分城市二手房市場仍然會下行或保持平穩(wěn)，著急出售房產(chǎn)的要穩(wěn)住，有可能會出現(xiàn)愿意承擔一部分中介費用的情況。”
以北京市場為例，在經(jīng)歷了低迷的2017年之后，2018年1月，北京二手房住宅簽約10527套，雖然相比2017年的6月-11月的8000套左右有所上升，但對于北京市場來說，1萬套左右的二手房成交量依然低迷。整體二手房成交屬于低量。而過去的2017年，全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套減少50%，這一成交量也是2015年來這一輪最低值。
在行業(yè)人士看來，北京二手房市場低迷將延續(xù)至2018年。北京市2017年就提出，從2017年算起的五年，將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。行業(yè)人士由此預測，2018年北京二手房成交量很難提升。
那么，在市場預期并非樂觀的情況下，中介公司是否會由此調(diào)低中介費？又或者效仿天津市場，讓賣方參與承擔呢？對此孔丹認為，北京屬于需求大過供應的重點城市，賣方依然強勢，因此跟進可能性不大。
上述不愿具名中介行業(yè)人士也如此認為。“在市場低迷之時，中介公司可能做出的調(diào)整更多的會體現(xiàn)在折扣、議價空間上，上調(diào)中介費率或者讓賣方出錢中介費的情況不太可能發(fā)生。”
北京商報記者 彭耀廣
