約一半房企利潤下滑
本報記者 陸婭楠
編者按：去年9月首周，正是中國樓市最熱鬧的日子：4日北京誕生全國單價“地王”；5日上海、杭州、蘇州三地同現“地王”，其中上海“地王”總價近218億元。然而，今年9月，樓市卻是另一番景象：寧波、杭州等熱門城市從“限購松綁”升級為“全面解禁”，一些地方則通過財政、稅費補貼等形式直接“救市”。
樓市調整期，金九銀十能否如約而至？房企這半年業績如何？下一步將如何出招應對？帶著問題，記者梳理了156家上市房企的半年報。
房價現向下調整態勢
房企業績冰火兩重天
搜房網數據監控中心數據顯示，截至8月31日，滬深港三大證券交易所上市的房企中，已經有156家正式公布了半年報。盡管135家上市房企上半年實現盈利，但是約一半房企的利潤出現不同程度下滑。
與樓市分化相對應，房地產企業業績也出現了“冰火兩重天”。
快進快出的“高周轉”型房企繼續領跑。恒大地產上半年完成全年合約銷售計劃的63.0%，銷售面積全國第一，且利潤額提升45.8%。萬科銷售額增長20.6%，成為第一個半年銷售破千億元的房企。
即便是主打高端的地產企業，在快速開發、快速銷售的策略下，也具有較強的抗風險能力。上半年，保利地產盡管簽約面積同比減少近11%，但簽約額增長2.35%，毛利率為32.27%，增長1.36個百分點。中海外的凈利潤則增加18%，毛利率高達35.7%，比去年提高2.2個百分點。
不過多數房企的半年業績遠不如預期。遠洋地產上半年銷售額下降26%。招商地產凈利潤下降三成，房地產業務的毛利率下降了近11個百分點。金地集團銷售面積與銷售額下降均超過一成，凈利潤下降近50%。而綠城中國的利潤則減少67%。即便是“老大”萬科，今年上半年的營業收入也出現了4年來的首次下降。
上市房企業績不佳是今年以來樓市分化調整的縮影。上半年，我國房地產開發和銷售均出現了回落態勢。國家統計局公布的數據顯示，上半年全國房地產開發投資增速比1至5月回落0.6個百分點；商品房銷售面積下降6.0%，銷售額下降6.7%。同時，大中城市房價也出現向下調整的態勢。7月份，70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市只剩下廈門與大理，二手住宅依舊環比上漲的只有西寧。具有標桿意義的“北上廣深”首次出現了房價全面回調。“7月，一、二手住宅價格環比指數均達到2011年以來最低，且環比降幅均達到近41個月以來最大。”鏈家地產市場研究部張旭說。
多數房企面臨高庫存
資金盈余近歷史最差
與銷售業績下滑相對應的是，多數房企正面臨高庫存的困境。據中國房產信息集團數據顯示，截至8月底，北上廣深4個一線城市的庫存量分別增長了30%、25%、42%、25%，四城的庫存消化周期分別達到18個月、11個月、13個月、20個月的歷史高位。
庫存壓力大意味著企業回款周期延長，這直接導致了上市房企經營性現金流緊張。滬市146家上市房企中，有107家房企的經營性現金流量凈值為負數，房企現金流狀態呈進一步惡化態勢。前些年，擴大土地儲備是導致現金凈流出的主要原因，但今年的半年報顯示，相當數量的房企都放緩了拿地節奏，這意味著資金壓力主要來源于回款難。保利地產半年報就顯示，其上半年經營活動產生的現金流量凈額為-142.8億元，下降250%。
除了庫存高、回款難，融資成本持續上行也是房企半年報反映的業績下滑的重要原因。盡管身為央企，具有較大的融資優勢，保利地產在半年報中也指出：“在行業信貸偏緊的大環境下，公司凈增貸款較去年同期增加123億元。報告期末，公司有息負債總額為1238億元，有息負債平均成本為基準上浮7.84%。”招商地產也認為，受信貸收緊大環境的影響，上半年新增借款成本有所上升。
不少研究機構認為，目前房地產業的資金盈余水平已接近2008年的歷史最差水平。“我們統計的40家上市樣本房企中，超過一半的房企各項財務指標均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企占比高達七成，行業總體的杠桿水平在攀升。”中原地產首席分析師張大偉分析，雖然今年以來信貸環境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經營困境。
為了緩解資金壓力，“加速去庫存”成為不少房企半年報的“關鍵詞”。萬科半年報明確提出：“在部分庫存量高、去化周期長的城市，未來仍將延續去庫存的過程。”在加大去庫存力度中，“降價跑量”成為市場策略，這在一定程度上影響了半年報中的業績指標。例如金地集團在半年報中就指出，公司房地產業務結算毛利率下降近6個百分點，主要是由于公司前期降價促銷產品及其他低毛利產品持續進入結轉期。
此外，自住型商品住房的入市也對樓市產生了降溫作用。以北京地區為例，自住型商品房上市，就導致中低端以剛需為主的商品房不得不選擇低價入市。而隨著商品房調整價格策略，也造成同區域自住房棄購現象時有發生。首開股份的報告指出，北京地區受限價及自住型商品房集中入市的影響，項目銷售較去年同期出現了較大幅度的下降。二季度公司及時調整營銷策略，簽約面積和銷售金額才比一季度大幅上升。
“一線城市和熱點二線城市，應在正確研究保障房供給量及供給方式基礎上，通過保障房政策的逐步完善，促進保障房和商品房的互動協調發展，防止保障房供給與商品住房市場的相互誤傷。”社科院財經戰略研究院博士后楊慧說。
市場觀望情緒仍強烈
企業將加大促銷力度
“以價換量”“降價跑量”會延續到年終嗎？從半年報看，多數上市房企認為，“去庫存”仍將是下半年市場主基調。隨著市場供應量增多，房價下行趨勢將很難逆轉，企業將加大促銷力度。
“本輪市場調整與2008或2011年市場調整的根本區別，是由市場力量自發形成的，它表明市場供求形勢正由供不應求向階段性、結構性過剩轉變。從全國看，由快速城鎮化與收入增長導致的住房總量短缺已趨于尾聲，三、四線城市住房出現結構性過剩。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發大量新房集中上市。為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2至3年的調整期。”中國社科院財經戰略研究院博士鄒琳華說。
實際上，今年8月，二、三線城市已經開始逐漸取消或調整限購政策，然而市場成交量并未明顯增長，一些城市甚至繼續小幅下滑。這證明市場觀望情緒依舊強烈。
業內人士預計，隨著“金九銀十”供應高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時，合理定價、有效促銷以吸引剛需入市，將成為樓市銷售主流策略。例如招商地產在半年報中表示，狠抓營銷是公司下半年工作的重中之重。萬科在半年報中表示：“公司將進一步加強庫存去化，確保庫存結構合理。”
在去庫存壓力加大的市場預期下，房企對下半年土地市場大多持謹慎態度。融創中國去年拿下北京農展館“天價地王”，董事長孫宏斌在公司2014中期業績發布會上表示，如果沒有特別合適的機會，寧可持有現金，也不獲取一塊糾結的土地。新土地的獲取一定是在保證現金流安全和負債率可控的前提下進行。
“現在房地產開發企業整體資金是偏緊的，雖然大企業還比較好，但是很多中小企業資金壓力較大。采取實事求是的價格策略，對促進銷售是有幫助的。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產業將從面臨趨勢性機會變為結構性機會，“未來市場將不再面臨總量的供應缺口，而是結構性的供應缺口。我們缺少具有特性的、非同質化的住宅產品。以旅游、養生、醫療、度假以及服務配套為核心的老年服務社區等新型地產將成為房地產市場發展的趨勢。”
